對不少香港人來說，澳洲買樓既是自住安排，也可能是長線投資。不過澳洲買樓移民並不是一條直接成立的路。現行制度下，買樓本身不會自動帶來永久居留權；而且以海外買家身分入市，通常仍要先處理外資審批，規則亦比以往更嚴。另一方面，澳洲住宅市場整體仍處高位，截至 2025 年第四季，全國住宅平均價格升至 1,074,700 澳元，反映澳洲樓價仍有支撐。
釐清迷思：澳洲買樓能否移民？港人置業與簽證的關係
外國人（海外買家）澳洲買樓的基本條件
香港買家如果屬於海外買家或外國人，買澳洲住宅前一般要先申請外資批准，並支付相關申請費。澳洲政府亦已落實臨時措施：2025 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日，外國人一般不得購買 Established Dwellings，即一般二手住宅，除非符合例外情況。 這代表現時大部分海外買家可考慮的澳洲樓盤，主要會集中在新樓、特定發展項目或其他合資格類別。
澳洲買樓對各類移民簽證的實質影響
不少人會把置業和移民混為一談，但現行澳洲制度下，澳洲買樓移民並不是直接掛鈎。買樓可以是生活或投資部署，卻不是取得 PR 的法定捷徑。對港人而言，置業與簽證的真正關係，多數只是間接配合，例如已持有合資格簽證的人士會更方便安排自住，但單靠買樓本身，並不會增加技術移民分數，也不會自動取得永久居留。
澳洲移民政策及海外買家規定時有更新。
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2026 澳洲樓價走勢與樓市現況分析
悉尼、墨爾本等主要城市樓盤價格比較
整體而言，澳洲樓價仍然偏高，尤其悉尼一向屬全澳入場門檻最高的市場之一；墨爾本同樣屬主要核心市場，但一般略低於悉尼。若從州份增長看，2025 年第四季住宅總值升幅較明顯的州份包括昆士蘭及西澳，反映市場焦點近年不再只集中於傳統兩大城市。揀澳洲樓盤時不應只看城市名氣，還要同時比較入場價、租務需求及持有成本。
| 市場 |
一般印象 |
重點比較 |
| 悉尼／NSW |
入場門檻高、自住與投資需求都強 |
NSW 住宅總值於 2025 年第四季繼續上升，屬高價核心市場之一 |
| 墨爾本／VIC |
大城市盤源較多，部分買家覺得相對悉尼易入場 |
維州仍屬主要住宅市場，但近期官方總值升幅不及 QLD、WA 矚目 |
| 布里斯本／QLD |
近年受人口流入及需求支持 |
昆士蘭住宅總值按季升 5.3%，增長明顯 |
| 珀斯／WA |
近年表現強勢，投資者關注度上升 |
西澳住宅總值按季升 7.8%，屬主要州份中最突出之一 |
澳洲樓市未來趨勢與投資潛力
以官方數據看，澳洲住宅總值在 2025 年第四季升至 12.3072 兆澳元，按季增加 3848 億澳元，反映市場未見全面轉弱。未來走勢仍會受利率、供樓負擔、房屋供應及人口流入影響。對投資者而言，澳洲物業市場的吸引力在於制度成熟、租務需求穩定，但同時要留意稅項、匯率及跨境管理風險。
澳洲買樓首期需要準備多少？
標準首期比例與低首期按揭方案
一般而言，澳洲買樓首期 以 20% 作為較常見及較穩陣水平。若首期不足 20%，貸款成數較高，便可能涉及 LMI（Lenders Mortgage Insurance）。至於低首期方案，合資格首次置業者可透過澳洲政府擔保安排，以 5% 首期入市，部分單親家庭甚至可低至 2% 首期，並可免付 LMI。不過，這些計劃主要是為合資格本地首次置業者而設，並不等於所有海外買家都適用。
首次置業者政府補助計劃（FHOG）解析
澳洲各州設有不同的首次置業補助，例如 NSW 與 Victoria 的新樓補助一般為 10,000 澳元，Queensland 某些新樓交易在指定期限前可達 30,000 澳元。不過，這些補助通常要求申請人為澳洲公民或永久居民，並以自住為前提。因此，對大部分香港海外買家來說，未必能直接受惠。
澳洲買樓費用完整清單：除了首期還有哪些開支？
澳洲買樓前期必付費用
FIRB 外國投資審批費
談到澳洲買樓費用，很多人首先想到的只是首期，但其實海外買家通常還要支付外資申請費。ATO 已公布 2025 年 7 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日 的外國住宅投資申請費標準，費用按物業價值及申請類型而定。
當地律師費與物業檢查費
除政府費用外，買家一般還要預留律師費或物業轉易服務費，以及樓宇檢查（Building inspection）、白蟻／害蟲檢查（pest inspection）等檢查費。這些都屬常見的澳洲買樓費用，不應忽略。
成交時的主要稅項支出
各州印花稅差異比較
澳洲物業印花稅由州政府徵收，不同州份稅率不同。對海外買家來說，更重要的是不少州份還會加收海外買家額外印花稅，因此買樓總開支往往比表面樓價高得多。這亦是港人計算澳洲買樓費用時最容易低估的一部分。
| 州份 |
海外買家附加稅 |
| 悉尼／NSW |
9% surcharge purchaser duty（2025 年 1 月 1 日起） |
| 墨爾本／VIC |
8% foreign purchaser additional duty |
| 布里斯本／QLD |
8% AFAD |
| 珀斯／WA |
7% foreign buyers duty / foreign transfer duty |
海外買家額外印花稅 (Surcharge Purchaser Duty)
若被界定為外國人，很多州會在一般印花稅以外，再加收海外買家附加稅。換言之，即使你已準備好澳洲買樓首期，仍要額外預留一筆稅項資金，否則很容易在成交前出現預算落差。
按揭相關隱藏成本
按揭保險 LMI (Lenders Mortgage Insurance) 費用
如首期偏低，銀行可能要求支付 LMI。這並不是保障買家的保險，而是保障貸款機構的保險，所以本質上也是買家的額外成本。
銀行手續費與物業估價費
申請按揭時，還可能涉及貸款申請費、估價費及其他手續費。計算總預算時，不應只看樓價和首期，亦要把這些雜費一併計入。
澳洲買樓程序逐步教學：由揀樓到交收
第一步：選擇合適的澳洲樓盤與視察準備
第一步是確認自己是否可購買該物業類型。現時海外買家一般不能自由買入二手住宅，所以在揀澳洲樓盤 前，先要分清楚物業是新樓、現樓還是二手樓。
第二步：聘請當地律師審核買賣合約
在澳洲買樓，律師或物業轉易師會協助審閱買賣合約、處理法律文件及交收程序。對海外買家來說，這一步尤其重要。
第三步：支付定金與正式申請按揭
簽約後一般要支付定金，然後正式申請按揭。這時銀行會審視你的收入來源、首期比例及供款能力。
第四步：物業交收（Settlement）與完成交易
最後進入交收階段，完成貸款放款、餘款支付及業權轉移。如屬海外買家，交收後亦可能有持續申報責任，例如空置費申報（Vacancy fee return）。
澳洲買樓收租投資注意事項
租金回報率計算與持續性費用
買樓收租不能只看表面租金收入，還要計算管理費、市政費、保險、維修及空置風險。即使澳洲樓價長線有支持，若持有成本過高，實際回報未必如想像中理想。
跨國物業管理與海外房東的稅務責任
如物業用作出租，租金收入一般需要按澳洲稅務規則申報。對海外房東而言，跨境持有物業不只是管理問題，亦涉及報稅責任與日後出售物業時的稅務安排。
澳洲買樓常見問題（FAQ）
買澳洲樓可以幫助移民或獲取永久居留權嗎？
一般不可以。澳洲買樓移民 並不是直接成立的概念，買樓本身不等於可獲永久居留。
香港人可以買澳洲二手樓嗎？
如屬海外買家，一般不可以。現時外國人通常被禁止購買二手樓，只有有限例外。
海外買家可以在澳洲申請按揭嗎？首期要多少？
是否可批按揭，要視乎個別銀行政策。至於澳洲買樓首期，20% 仍是常見參考水平；若首期較低，可能涉及 LMI。
買澳洲樓收租需要向澳洲政府交稅嗎？
一般需要。租金收入通常要按規定申報，日後賣樓亦可能涉及其他稅務安排。
參考資料：
- ABS – Total Value of Dwellings
- ATO – Banning foreign purchases of established dwellings
- ABS – Australian National Accounts: National Income, Expenditure and Product
